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浅谈重庆房价走势

     1.重庆房地产需求者

    重庆主城区的住房需求人群,主要是:1.主城区土著家庭即将成年成家的一代;2.每年主城区以外户籍的大学大专毕业生;3.远郊区县希望在主城占有一席之地的富裕居民;4.周边省的进城人员;5.其他入渝高端人才、商人、炒房客。
    从需求量来看,第1、2的需求量是比较小的,对重庆的房价起不了根本性作用,第3、4人群是重庆接盘的主力。而从去年12月至今的这波重庆房产牛市,则是由第5类人群的激增造成的。从房地产一线反馈的信息来看,来自全国各地的炒房客确实很有实力,他们有的人一口气买了几十套房子的。因为在这些外地投机者眼里,中国所有二线城市中,重庆房价最低,即便到现在的所谓“高位”,也只是达到了河南郑州的水平,而郑州的城市建设、城市定位,大家也明白是比不上重庆的。
    2.重庆的住房供给
    从供给来看,重庆一直奉行天量土地供应,在2014年以前,重庆的土地供应量始终是天量,网上有人做过统计,重庆一年的土地供应量大约相当于北上广的总和。
    从2014年开始,重庆的土地供给政策发生了根本变化。由于主城区土地指标的日渐稀缺,特别是住宅空置率高企等原因,重庆开始有意识地减少土地供应量。从目前公开的数据来看,2014年至今,每年减少约20%。重庆2014年成交土地1391万平米;2015年成交土地1228万平方米,2016年全年是1021.62万平米,同比2015年减少16.8%。这意味着什么?2015年一线城市加起来的总和是2848万平方米(北京734万平米、上海1074万平米、广州843万平米、深圳197万平米) 。如此庞大的土地供应量,重庆2016年的建面均价在7116元/平米,也就可以理解了。但是到了2016年,重庆的土地供应量仅比广州多300万平方米,虽然土地供应量依然最多,可是总量上已经得到了大幅度的减少。而从全国来看,减少土地供应量都成为了趋势。尽管国土部说,对于房地产库存不足的城市,要加大土地供应。但是,大家不要忘记了,我们国家是奉行粮食自给自足为基本国策的,18亿亩土地红线是不能动的。而且除非发展巨型城市,否则城市的土地供应量是极其有限的。土地供应可以加大,把江津、长寿纳入主城,加大土地供应,请问在主城区工作生活的人,愿意住在长寿江津吗?至少20年内不愿意,大家还是愿意在渝中区、江北、北区上班生活,甚至连跑到巴南都觉得远。
    还有一个情况是:重庆的北区已经没有土地了,再供应土地,就得到北碚了。所以,未来的土地供应重点一个是北碚、一个是大渡口、九龙坡。而这些地方,大家可以想想,大多数人是不愿意去的。
    而目前的主城区,只有老城区的旧房子了。所以,未来重庆的新楼盘,将以旧城区旧城改造为主,二手房交易将兴盛。而旧城改造,征地费用、土地拍卖费用的高昂,楼板价必定远高于在目前拿一块荒地盖新楼的价格。而这恰恰是香港目前面临的房地产情形。山地城市中,重庆唯一可以参照的对象就是香港。当然,重庆的经济体量、经济水平、区位优势是无法跟香港比的,但是两者的地形结构的相似,都必然有一个特点——适合建房的平地资源稀缺。
    正因为此,小生大胆预测不久的将来,可能也就是10年的时间左右,重庆的房地产模式,将是以旧城改造为主,二手房交易的活跃程度将空前热烈。
    3.供需平衡
    重庆主城区的供求关系,目前来讲是相对平衡的。而未来,因为城市发展的关系,将出现供不应求的情况。只是,目前供求关系的局面还未发生根本逆转而已。当然,我还要说明的是,我说的主城区不是政府的行政规划,而是大家通常所说的渝北、江北、南岸、渝中、沙坪坝、九龙坡。为什么是这样,我想只要在重庆生活超过5年的人,都能感受到为何我如此分类。
    人口,决定着重庆未来房价的发展。根据政府统计的数据,这两年来,重庆主城区都出现了20万-30万的净流入人口。这部分人口里,一部分是在北上广深等一线城市返乡的重庆户籍人口,一部分是主动来重庆寻找机会的人。返乡的重庆户籍人口,大部分是积攒了存款回来的,他们不少人是在北上广深做产业工人、做小生意或者在其他各行各业,其实是有一门手艺或者说有一定的谋生本领的。他们或多或少都是有在主城区购房的需求的(按经济学教材里的说法是,既想买房又有能力买房的人群)。返乡的人群中,还有一部分人群尤其引人注意:那就是拥有较高学历的渝籍生源,他们不少人在北上广深甚至海外工作了好多年,对北上广深的房价望洋兴叹,但是他们发现他们500万在北上广深,只能买一套80多平方的房子,回到重庆可以买洋房,甚至别墅。他们就在这段时间,回乡买房子了,移居回重庆发展。同样的道理,还有那些怀揣着梦想的外地人才。事实上,这部分是重庆最愿意吸引的人才。
    外地来渝发展的淘金人。其实,重庆对全国的吸引力,是从2008年开始的,那时候因为众所周知的原因,重庆很博全国的眼球。自那开始,重庆进入了基础建设的黄金时代。高速公路、城市公园、轨道交通、教育资源、医疗资源等,都纷纷鸟枪换炮。我想,大家都还记得,2008年以前,去现在南坪看看,那种脏乱差的样子。更不敢想想什么四五六七八公里了。但是,现在再看看,南坪像个大都会的样子,连四五六公里,也像模像样的。这是重庆城市建设的高速发展时期。
    我们大概都有这样的体会。当你看到邮政储蓄银行和建设银行的时候,你愿意去哪家银行存钱办卡?相信大部分人愿意去建设银行。为什么?因为看到邮政储蓄银行的装潢,真的不像个金融机构啊,太简朴了,内心并不把它当银行,还是进了邮局啊。但是建设银行、乃至中信银行呢?装修得富丽堂皇,而且网点多,这些都叫做基础设施建设,所以大家都愿意去。而实际上,邮政储蓄银行和建行的利率都是一样的,而且人家还不用排队?墒悄阕靶薏缓每、而且网点少,ATM机的功能也不如人家的先进。这就是基础设施撇造成的。
    重庆也一样啊。08年以前,重庆基础设施建设太差了。所以那时候房价才多少钱?那时候,重庆都说买那么多房子的人是傻子。
    但是08年以后,看看现在重庆的轨道交通,那个发展密度,在全国都排的上前五。再看看各种道路、各种公园、各种写字楼、商圈,对人才是很有吸引力。这叫做聚宝盆效应,如今经过9年多的建设,重庆的聚宝盆效应开始逐渐显现了,而且现在才开了个头。
    有人说,你怎么知道有那么多外地人来?这个数据,我相信官方是有一个人口净流入数据的。但是,也许没有人对这部分净流入人口进行结构分析。而且,很遗憾,我也拿不到这些数据。但是,我们可以从生活经验来获知。最近,我的小区就多了许多操着粤语、潮汕话的外省人。他们或者在周边开个什么潮汕火锅店,或者在电脑城一窝蜂地经营。其实,这帮人是很聪明的。潮汕人会做生意嘛。他们全国到处跑,到处找机会。现在找到重庆来了。这是一个趋势,也是一个变化。
    大家还可以看到一个现象。现在大家对24小时便利店罗森已经很熟悉了吧?墒,在2011年以前,有几个人知道罗森?日本24小时便利店的开店调研是十分苛刻的。他们要研究人口结构、消费结构还有城市的发展未来。所以,今天有24小时便利店的城市,全国并不多。商业业态的丰富,都在表明商业机会的增加。
     还有一个变化,不知道大家留意到没有。那就是重庆的餐饮形式开始丰富起来了。以前重庆的餐饮只有川菜、火锅、小面,就没了。而现在呢?港式茶餐厅、粤菜馆、东北菜、云南菜、陕西会馆、蒙古餐厅、韩国快餐、德国餐厅……甚至在有着火锅霸权之称的火锅领域,潮汕火锅也能打开一片天地。
    都说重庆不排外,但是其实重庆的排外体现在餐饮上。以前,一群重庆本地人要吃火锅,一个外地人说:好辣啊,换一样嘛。重庆的人肯定说:好嘛,那就微辣嘛?窗,微辣是重庆本地人对外地人的最大让步,管你是同学还是朋友。
    但是这种餐饮霸权意识开始发生变化了。现在人们会说,那吃其他嘛,吃清淡点,吃茶餐厅。这当然是一种进步,表明重庆人的眼界更宽了,生活条件也更好了。而这种变化,对于吸引来自全国各地的人才是极其重要的。
    4.预期:价格的利器
    其实,我们可以看到价格这个东西,供求关系是基本决定规律。但是还有影响价格的因素,就是预期。“预期”是一种很可怕的东西。股票市场的大起大落,其实很大程度上就是预期在起作用。比如,北京房价在2001年开始启动的,标志性事件是那一年,国际奥组委确定北京举办2008年世界奥运会。那时候,北京进入了城市建设的高峰期。全国人民都对北京的预期极高,而全世界的目光也被北京吸引了。所以,北京的房价开始猛涨。
    重庆目前实际上也存在预期的问题。首先,在去年以前,因为重庆的决策层的政策思路,所以重庆房价在全国来说保持平稳。这里面的因素有很多,一个是政策原因、一个是土地供应量的原因。不过,更大原因是老百姓形成了一个预期——只要黄市长在,房价就不会暴涨。其实从2014年起,重庆的房地产政策就已经发生了变化,最明显的就是土地供应量的变化。不过14年-16年前半年,重庆房价依然处于低迷状态。但是领导一走,重庆房价就开始暴涨了。那一阵子哦,还有什么新闻叫做北上广的人,打飞的到重庆买房。
    但为何房价要两年后才出现暴涨?其实这就是预期。也就是说,黄市长卸任这个消息,实际上击溃了所有人对“重庆房价不会暴涨”的心理防线。于是,重庆出现暴涨也就不奇怪了。只是,很多人蠢,没有反应过来。
现在重庆人民乃至周边区县、四川人民,甚至来自全国的炒房客,其实对重庆房价的预期还是非常高的。主要原因呢,还是因为价格在二线城市中较低,而且房屋的品质比较高,尤其博人眼球的是轨道交通十分发达。
    5.大交通重庆
    现在重庆启动了大交通计划。最近重庆市内不少地方都在挖建,要建造内环高架桥和立交。一个城市在发展立体交通,说明这个城市的交通拥堵问题比较严重了,同时也说明了这座城市的汽车保有量较高,富裕居民阶层过多,这座城市的流通性较大,也从侧面说明了经济的发达程度。
    从另一方面讲,重庆的私家车保有量高,也是因为房价低,导致不少上班族有闲钱买车。相信不少人都有这样的朋友,或者你就是其中之一。其实工作一般,薪水一般,有的两夫妻一年不过十万多收入,却也买车了。这在北上广深简直是笑话。因为重庆房价太低了,故年轻人买车多。有的小康家庭还买宝马奔驰等。而最近,大家都发现汽车降价了,连大众都说可以免息贷款。因为重庆房价涨了嘛,大家拿去买车的钱自然少了。
    不过,重庆汽车保有量还是高。即使到现在,也还没到重庆房价的极限,因为价格还未到让市民痛苦绝望的阶段。所以,大家还是有闲钱买车。
    鲁迅不是说过吗?地上本没有路,走的人多了便有了路。其实,重庆本来也没有那么多路,更没有什么内环高架、立交,但是走的人多了,车多了,便需要这些了。这座城市已经进入了聚宝盆时刻了。所以,房子紧俏,是很自然而然的事情呀。
    7.重庆的雄心
    还有一个情况,根据媒体公布的资料来看,重庆的都市发展计划,其实是雄心勃勃的。不知道大家有没有看新闻,就是刚刚结束的五次党代会报告。
    摘录一段,里面提到“提高现代交通治理水平,构建内畅外联互通、智慧绿色高效的现代综合立体交通体系,加快建设国际性综合交通枢纽。”
    所以啊,而且看看全城开挖的势头,这一次是动真格的。说明这个城市对未来的发展思路是十分明确的,行动是坚决的。价格的预期已经形成了。
    现在在大渡口的偏僻地段,房价都是9000多一平米了,而就在一年前,江北、新牌坊地段的房价还是9000多呢。这说明,这座城市的心里预期已经被拉起来,下不去了。
    8.买哪里?
    当然了,既然有预期,很多人都会说,那我买哪里好。
    有的人说啊,你看巴南区好便宜哦、大渡口好便宜哦、北碚好便宜哦。你看宇宙中心、礼嘉、悦来哪些地方都贵得要死啊。
    当然了,有多少钱办多少事。如果预算不够,当然是买这些地方也不错的?墒悄,既然谈到预期,买房还是要跟着预期走。
    为什么大家追捧礼嘉、悦来、照母山呢?要知道就在两年前,这些地方,还是无人问津的。许多人都在那里冷嘲热讽,都是疯了吧,才买这些地方。
    预期的由头其实是城市规划和城市的发展战略。那么,敢问各位在论坛里混的,各位自诩很有见识的人士,或者说房地产从业人员。你们知道重庆的发展战略是什么吗?我估计没有几个人知道,虽然报纸天天说“五大功能区域发展战略”,那么什么叫五大功能区域发展战略?实际上,就是说:把大重庆,按照功能划分,分为五个大区,每个大区不一定非得都一样,招商引资、搞工业、搞GDP,搞城市建设,而是根据自身特点发展相应的产业。
    五个功能区是都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态;し⒄骨。
    那么围绕房价来讲,我们关注的通常就是都市功能核心区和都市功能拓展区、城市发展新区。都市功能核心区是渝中区全域和大渡口区、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸区5区处于内环以内的区域,约297.5平方公里。
    都市功能拓展区呢是包括大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区处于内环以外的区域以及北碚区、渝北区、巴南区全域,约5275.5平方公里。
    城市发展新区嘛,就是涪陵啊、永川啊这些地方了。
    那么实际上,我们讨论的重点还是都市功能核心区和都市功能拓展区。因为这两片地方才是我们讨论的主城区。
     买核心区?对不起,对于大多数人而言,已经买不起了。这些地方都是重庆的老城区,渝中区解放碑、南岸区内环以内、江北区,价格已经都是20000多一平米了(新楼盘,或者楼龄5年左右的房子)。
    这些地方,我相信未来的房价会更高。而且也有着天然的不利。老城区,城市规划都比较差,我看过渝中区七星岗一个楼盘,是个新楼盘,价格也敢喊,20000多一平米没商量,可是你站在上面看,渝中区是一片破败,当然是很有生活气息?墒,那样的居住品质是不会高的。而且,核心区的规划居住人口是300多万人。
    对于雄心勃勃的重庆而言,这片地方难以承载更多的人口。所以属于典型的稀缺资源。当然,未来重庆的房地产发展模式,我说过,将会以旧城改造为主。旧城改造的成本高昂,必然导致这个区域的价格会水涨船高,甚至未来能拍出天价,也不奇怪的。所以,像那些2万+的房子,如果你有钱,对居住品质要求又不高,还是可以抢一套的,因为这是工薪阶层在渝中区上车的最后机会。当然目前这片区域,房子的品质真的不怎么样。主要是旧房子多,新楼盘屈指可数。所以像北滨路上,明明品质很差的房子,敢卖17000多,就是主打自己的区域优势啊。没错啊,我就是说某峰;褂惺心谀匙畲蟮目⑸,搞的那个什么吊脚楼设计风格的房子,什么岸的。吊脚楼是什么?那是老重庆的贫民窟、棚户房的象征。密密麻麻,跟蜜蜂窝一样。风水不好。
    其实,我们谈预期,还是得跟着政府的规划走。
    同样,我们还是要读五次党代会的报告,这篇报告里面有一句,不知道大家留意到了没有“引导人口向都市功能拓展区和城市发展新区聚集,构建与各功能区域功能导向及产业发展相适应的人口分布格局”。
    划重点,引导人口向都市功能拓展区聚集。请原谅我直接略过了城市发展新区。那片热土,没有20年应该是难以发展成为主城那样的规模的,毕竟太远了。
    都市功能拓展区,规划的人口是400多万人。而且因为是无中生有,所以城市规划理念比较先进,也比较科学合理。关键的关键是房屋的品质很高啊。
    不过,很多人也会说。拓展区,比如说照母山、礼嘉、中央公园、悦来这些地方,不就是大农村吗?偏僻得很,荒凉得很,没有十几年发展不起来。关于这个问题,我希望大家可以通过卫星地图,看看重庆的地图。你会发现,拓展区,几乎全域是黄土,黄土意味着什么?意味着是施工的工地啊。而且是连成片的。比如照母山-九曲河-礼嘉一线,基本上是成片的城市群。你还看不到未来的预期在哪里吗?
    很多人说重庆的有钱人少,没有消费力。这些人,我想应该没怎么买过房;蛘卟斡胫懈叩德ヅ痰墓郝蚓榍啡。当你去排某湖、某科的洋房别墅楼盘,你会发现有钱人比想象得多。而且,他们也不会在网上唱空或者唱多,而是拿出实际行动,就去把房子买了。然后,重庆的房价一天天地涨上去。
    9.未来人口大迁移
    现在,我相信大家都知道了“五大功能区域发展战略”?墒嵌杂谡飧稣铰远苑考鄣挠跋,可能还不够清晰。
按照鄙人的理解,既然五大功能区,按照各自定位发展,意味着重庆不再搞“一刀切”的发展模式。比如渝东南生态;で、渝东北生态涵养区的任务就是搞农业发展、生态;ひ约胺⒄孤糜我,搞好长江航道建设。这意味着,这两大区不再搞大规模的城市建设,也不再搞大规模的粗放型工业发展之路。不搞城市建设,那么当地人口应该往哪里走呢?这两大区的人口加起来在1000万左右呢。
    同样根据公开的资料,对于渝东北生态涵养区,未来10年内要转移130万人口,常住人口由目前的800多万下降到700万左右。那这些人口往哪里走呢?当仁不让,应该就是城市发展新区或者都市功能拓展区了。那么可以预见,渝西地区、大学城、璧山、沙坪坝、大渡口、九龙坡将吸引一大批渝东北人口的迁移。
所以,我们大致可以预测未来十年,重庆的人口迁移路径:
    主城区以及在主城区置业的区县富裕居民,将向宇宙中心-照母山-大竹林-九曲河-礼嘉-悦来迁移;渝东北地区将有百万人口向渝西地区以及主城西区迁移。
    这是一场革命性的大迁移,将影响未来重庆的发展大格局。所有的商机也许就是在这个过程中诞生了。
    按照上面的分析,各位还在举棋不定的人士,还在犹豫重庆主城的房子是该买还是不该买吗?答案是很显然的,只是很多人犹豫不定,就是给自己找个安慰的借口,认为不要买,房价到高位了,等它跌了再买。
    其实,如果我们再认真分析一下“房价”这个概念。你会发现,其实房价是有参照物的。比如,以前我们买房子,主要的参照价格,就是主城区的平均售价,这个一般是由房管部门提供的在房交所备案价。把主城的渝中、巴南、大渡口、九龙坡、江北、南岸等成交价格一平均,就是重庆的“房价”了?墒钦庋姆治鲇幸庖迓?
    意义当然是有的,可是对于你精确地购房,意义不大。对于普通购房者而言,精确到各个区的均价才更有参考价值。现在一些中介商也聪明了,公布重庆的房价,都会把各个区的价格公布了,比如渝中区一般在12000多以上,新楼盘在2万+;江北区在14000左右,好楼盘在17000+;渝北区在一万左右;而巴南只有7000多,大渡口只有6000多。而我们说的房价,应该是主城区主流人群热衷的地区的房价。
    同样的道理,我们再来分析“等房价跌了再买”这种观点。
    关注房地产市场的人都知道,上个月,市政府开仓,加大了土地供应量,目的就是为了平抑房价,这导致了到了5月份,重庆主城的土地供应量就与2016年持平了。如果今年再加大土地供应,那么今年的土地供应将超过去年。
    有人就担心了,那房价不是要跌吗?
    道理是这么个道理,加大供应,对平抑房价是有作用的?墒,我们再认真分析这些土地,都是在巴南、大渡口、北碚这些地方的。假设这批土地的拍卖价比较低,楼板价在2000多左右,那么房价估计也就是5000-7000之间。上个星期,主城区的平均房价是9000多。那么一看,哇塞,房价降了2000多。于是“空头”张牙舞爪、手舞足蹈,放着鞭炮说:“你看听我说没错吧,房价降了。”于是他们拿着钱去买房,发现,他们买到的房子都位于现在大渡口、巴南、北碚的偏远地区。当然,我们也要用发展的眼光看问题,过些日子,现在看来偏僻的地方也会发展得很好?墒,那时候,你再看都市核心区、宇宙中心、礼嘉、大竹林、悦来这些地方呢?
    前面,我们谈的是整体规划,比如说五大功能区域发展战略,是重庆的总体战略。如果我们从稍微专业的城市规划角度来认识房子呢?就可以帮助我们迅速地找到真正的价值洼地。


去年开始,其实重庆房价最早是从北滨路开始涨起来的。像北滨路(重庆天地江对面)有一群房子,在去年7月份前,每平方不过7000多块钱(套内),而到了年底就开始1万、1.2万到目前的1.6万。简直就是梦一场。而且,最近据说那里有的盘加推的盘,还要排队抢。


但是,北滨路果真就值这么多钱吗?其实,沿江沿线的房子火热,是因为外地人抄起来的。因为在上海、广州以及东部沿海的经验,告诉外地炒房客,江景房那就是城市最稀缺的资源。所以,外地人来重庆,面对白菜价一样的房子,是难以忍住的。所以他们疯狂地扫光沿江沿线的房子。
有人问我,那么北滨路的房子买吗?未来前景如何呢?那当然是有前景的?墒,我们还要搞清楚一个事实:重庆人不怎么爱住江景房。原因:第一重庆是山城,也叫雾都,一年里不少天是大雾天气,江边雾气就更重了;第二,重庆的江,除了下游地区以及朝天门两江汇流处水比较满,有那种春江潮水连海平的感觉外,其他地方没有。对于北滨路的江,常年都是看得到河滩,完全就像在房子门口挖了个水沟,于风水于观景而言,都不算好。第三,就是我今天想重点说一下的城市规划。
我们都有一个感觉,重庆的摩登高楼特别多,大家都说是“小香港”,我想说,即使是纽约也不过如此?墒,尽管如此,重庆的城市建设,看起来依然没有“都市味”。这是因为重庆的城市建设,有一个很大的问题就是没有城市天际线。
天际线,原来就为一般的天地相连的交界线。在城市里,就是城市轮廓或全景由城市中的高楼大厦构成的整体结构,或由许多摩天大厦构成的局部景观?墒,因为重庆山城的特征,以及老城规划容积率奇高、密度大,所以你从哪个地方去看,都是密密麻麻,像蜂窝一样。这一点在北滨路表现得尤其突出。这样的沿江住宅,其实居住品质是很差的。
我们同样也从公开的资料可以看一点端倪,两江新区的官网就发布过这样一条信息:两江新区规划委员会召开第二次会议上,一位领导说“要充分总结重庆现有滨江路建设经验教训,在全市层面研究打造高品质、有特色、两江独有的滨江休闲区,进一步优化绿地系统、完善配套、整合用地,深化研究与周边用地的协调融合”。 所以,重庆目前的滨江路规划其实是有着一定的问题。所以,我本人并不看好北滨路的房子。

而江景最佳的地方,除了江北嘴寰宇天下,南滨路沿线外,都未开发出来。然而,最好的江景房——寰宇天下和南滨路的房价,相信大家都知道,极其不亲民的。那是重庆最贵的房子呀。如果非要等,那就只有大渡口 巴南区的江景资源了,然而,因为地形的原因,要开发那两大区域,面临最大的问题是没有产业而导致没有人口。